Fachbegriffe
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bescheinigung vom Bauaufsichtsamt darüber, dass Räumlichkeiten nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen, baulich also von anderen Wohneinheiten getrennt sind und eigenen abschließbaren Zugang von außen besitzen.
Annuitätendarlehen
Langfristiges Darlehen mit konstanter Ratenrückzahlung (sog. Annuitäten). Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil um den ersparten Zinsanteil steigt.
Allgemeine Darlehensbedingungen
Vertragsbestimmungen des Geldgebers, die für Kunden bei der Darlehensabwicklung gelten. Mit Unterschrift des Darlehensvertrags werden die Allgemeinen Darlehensbedingungen anerkannt.
Anschaffungskosten
Anschaffungskosten für Immobilien beinhalten Kaufpreis, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer (Niedersachsen 5 %, Stand 2019), Notar- und Gerichtskosten (ca. 2 % - 2,5 %)), ggf. Maklercourtage (ca. 5,95 %), Erschließungskosten (Hausanschlüsse an Kanalisation etc.) und Finanzierungskosten.
Auflassung
Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über die Übertragung des Grundstücks- b.z.w. Immobilieneigentums (§ 925 BGB). Eigentumsübergang erfolgt erst durch Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
Auflassungsvormerkung
Sicherung schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen und schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder mit Grundpfandrechten belastet, welche nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.
Außenanlagen
Unter anderem Ver- und Entsorgungsleitungen vom Hausanschluss bis zur Grundstücksgrenze, Gartenanlagen, Pflasterung und Befestigungen von Wegen. Teile der Kosten für die Außenanlagen gehören zu den Herstellungskosten.
B
Bauanzeige
Wird direkt vom Bauherrn bei der zuständigen Baubehörde eingereicht. Hiermit gibt er ein Bauvorhaben bekannt, das nicht baugenehmigungspflichtig ist.
Baubeschreibung
Detaillierte Aufstellung der Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Wichtige Inhalte sind Beschaffenheit der Wände/des Daches, Heizung, Fenster etc. Genaue Auskunft über beim Bau verwendete Materialen. Wichtiger Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Ist dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.
Baugenehmigung
Förmliches Verfahren zur Genehmigung eines Bauvorhabens. Zeitlich befristet und gebührenpflichtig. Ohne die Erteilung einer Baugenehmigung darf mit den Baumaßnahmen nicht begonnen werden. In einigen Bundesländern ist für bestimmte Baumaßnahmen eine Bauanzeige ausreichend.
Bauherren-Haftpflichtversicherung
Deckt Schäden, die Dritte auf einem Baugrundstück oder durch eine Baumaßnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden kann.
Baukindergeld (ab 2019)
- 12.000 Euro Zuschuss pro Kind (10 Jahre lang je 1.200 Euro)
- für den Bau oder Kauf der eigenen vier Wände
- für Familien mit Kindern und Alleinerziehende
- mit einem Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind
- nach Ihrem Einzug einfach online beantragen im KfW-Zuschussportal
Bauleistungsversicherung
Springt ein, wenn während der Bauphase an der Immobilie, den Bauteilen oder den Baustoffen Schäden durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus entstehen.
Baunebenkosten
Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und Kosten der Finanzierung.
Bauspardarlehen
Von Bausparkassen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewährtes, nachrangiges Darlehen. Der Bausparer spart je nach Tarif 40% bis 50% der Bausparsumme an und erhält dann ein Bauspardarlehen über die restlichen 60% bzw. 50%. Vorteil: Bei Zuteilungsreife relativ günstige Darlehenskonditionen.
Bebauungsplan
Rechtsverbindliche Festlegung der zulässigen baulichen Nutzungsarten von Grundstücken. Enthält alle wesentlichen Angaben wie z.B. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen, Anzahl der Geschosse und Mindestgröße der Baugrundstücke.
Beleihung
Zu finanzierende Immobilien werden in der Regel als Sicherheit für die Finanzierung herangezogen. Mit dieser Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von Beleihungswert und Beleihungsgrenze der Immobilie.
Beleihungsauslauf
Anteil des Objektwertes in Prozent, der fremdfinanziert wird. Beleihungsauslauf bezieht sich i. d. R. auf den Beleihungswert einer Immobilie, nicht auf den Kaufpreis. Beispiel: Eine Immobilie kostet 200.000 Euro. Beleihungswert dann ca. 180.000 Euro (i. d. R. Sicherheitsabschlag 10%). Bei einem Darlehen in Höhe von 150.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf also rd. 83%. Allerdings wird im Idealfall bei einigen Anbietern der Kaufpreis mit 100% angesetzt.
Beleihungsgrenze
Kreditinstitute dürfen nur bis zu einer bestimmten Grenze Immobilien beleihen. Das bedeutet, dass nur ein bestimmter Teil des Objekts als Absicherung für das Darlehen dienen kann. Die Grenze richtet sich nach den für das jeweilige Institut maßgebenden gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften.
Beleihungsobjekt
Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, die als Sicherheit für eine Baufinanzierung dienen. Die Absicherung der Bank erfolgt in der Regel über die Eintragung von Grundschulden im Grundbuch.
Beleihungswert
Vom Geldgeber festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht i. d. R. dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren freihändigen Verkauf erzielt werden kann, d.h. Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags.
Bereitstellungszins
Kosten für die vom Geldgeber bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i. d. R. 3% p. a. bzw. 0,25% p. M.
Betriebskosten
Kosten für den laufenden Betrieb und den Unterhalt einer Immobilie, z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Feuerversicherungs- und Haftpflichtbeiträge, Reparaturen.
Bewertungszahl
Mit der Bewertungszahl soll eine gerechte Zuteilungsreihenfolge bei Bausparverträgen gewährleistet werden. Hierbei werden Faktoren wie Dauer und Höhe der Sparleistungen berücksichtigt. Bausparkassen wenden bei der Ermittlung unterschiedliche Verfahren an, was eine Berechnung für den Bausparer nahezu unmöglich macht. Damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann, muss die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl erreicht werden.
Bewirtschaftungskosten
Ausgaben für den laufenden Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien gibt es zwei verschiedene Arten: So können dem Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten in Rechnung gestellt werden (z.B. Müllabfuhr, Straßenreinigung etc.). Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten muss der Vermieter hingegen allein tragen (z.B. Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklage etc.).
Bonität
Persönliche Kreditwürdigkeit. Zur Beurteilung wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben und das Vermögen geprüft.
C
Courtage
Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss. Übliche Provisionssätze bei Vermietungen liegen bei ein bis zwei Monatsmieten. Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen werden ca. 3% bis 6% des Kaufpreises fällig.
D
Disagio
Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Auszahlung eines Darlehens. Das Disagio stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die dazu führt, dass die Bank den zu zahlenden Nominalzins senkt. Für Kapitalanleger kann ein Disagio steuerlich interessant sein, da es zu den Geldbeschaffungskosten gehört, die als Werbungskosten absetzbar sind.
E
Effektivzins
Geldgeber sind verpflichtet, den effektiven Jahreszins nach § 4 der Preisangabenverordnung (PangV) zu berechnen und anzugeben. Dabei werden aber nur die Nebenkosten, die in der PangV aufgeführt sind in den effektiven Jahreszins einbezogen. Andere Kosten (z.B. Schätzgebühren etc.) finden keine Berücksichtigung. Hierdurch bedingt kann die tatsächliche Verzinsung höher liegen. Der effektive Jahreszins wird nur für den Zeitraum seiner Zinsfestschreibung angegeben und daher auch „anfänglich effektiver Jahreszins“ genannt.
Eigenheimzulage
Diese staatliche Förderung wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Darlehensnehmer, die vor diesem Zeitpunkt den Kaufvertrag für Ihre Immobilie geschlossen oder den Bauantrag gestellt hatten, konnten sich jedoch die gesamte Förderung sichern. Die Eigenheimzulage bestand aus dem Fördergrundbetrag (max. 1.250 Euro) und der Baukinderzulage (je Kind 800 Euro). Sie war an bestimmte Einkommensgrenzen gekoppelt und wurde für die Dauer von acht Jahren gewährt. Die Auszahlung erfolgte durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15. März eines Jahres.
Eigenkapital
Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.
Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand, der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Die Eigenleistung wird oft auch als Muskelhypothek bezeichnet.
Einheitswert
Vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude, nach dem u. a. die Grundsteuer ermittelt wird. Wert liegt deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.
Einliegerwohnung
In einem Einfamilienhaus liegende, separat und in sich abgeschlossen Wohnung mit mindestens 25 Quadratmetern und eigener Küche sowie sanitären Einrichtungen.
Erbbaurecht
Ein in der Regel auf 99 Jahre befristetes Nutzungsrecht an einem Gebäude oder an einem Grundstück. Der Eigentümer erhält einen Erbbauzins, nach Ablauf der Frist geht das Grundstück bzw. das Gebäude an den Eigentümer oder seinen Erben über.
Erbbauzins
Wiederkehrendes Entgelt für die Inanspruchnahme eines Erbbaurechts. An den Grundstückseigentümer zu zahlen und nach §9 Abs. 2 der Erbbaurechts-VO nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit festzulegen.
Erbpacht
Erbpacht ist ein anderes Wort für den Begriff Erbbaurecht.
Erhaltungsaufwand
Dem Einkommenssteuergesetz (EStG) zufolge können alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung und Renovierung einer Immobilie anfallen, steuerlich als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden. Erhaltungsmaßnahmen an vermieteten Gebäuden können als Werbungskosten im Jahr der Rechnungszahlung sofort in einem Betrag als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Gehen die Modernisierungsarbeiten über eine zeitgemäße, Substanz erhaltende Erneuerung der Immobilie hinaus und wird der Gebrauchswert sogar gesteigert, zählen sie zu den Herstellungskosten.
Erschließung
Gesamtheit der erforderlichen Aktivitäten, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu zählen Anschluss des Grundstücks an Wasser- und Abwasserversorgung, Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Verantwortlich für die Infrastrukturanbindung ist in der Regel die Gemeinde, allerdings wird der Grundstückseigentümer an den Kosten beteiligt.
Erschließungskosten
Kosten, die entstehen, um ein Grundstück baureif zu machen. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.
Ertragswert
Insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bildet der Ertragswert die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Die Berechnungsbasis bilden die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diese werden auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet.
Erwerbskosten
Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag und Bodenuntersuchungen. Bei nicht zur Selbstnutzung vorgesehenen Immobilien können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.
F
Festdarlehen
Langfristiges Darlehen, das am Ende der Zinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Zinsbindung sind nur Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.
Festzins
Der bei Hypothekendarlehen für einen bestimmten Zeitraum festgeschriebene Zinssatz. Eine Kündigung des Darlehens ist gegen Kosten in dieser Zeit nur bei Verkauf, Tod oder Ablehnung einer Nachfinanzierung möglich. Bei einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren kann das Darlehen unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist auch ohne Kosten gekündigt werden.
Feuerversicherung (Gebäudeversicherung)
Deckt Schäden an Gebäuden, die durch Brand, Blitzschlag oder Explosion entstehen. Im Schadensfall sollte sie die Gesamtkosten der Wiederherstellung des Gebäudes (Neuwertversicherung) übernehmen. Der Nachweis einer bestehenden Brandversicherung ist für die Finanzierung einer Immobilie eine Grundvoraussetzung.
Finanzierungsplan
Detaillierte Aufstellung der Herstellungs- und Erwerbskosten einerseits sowie der für die Finanzierung einzusetzenden Eigen- und Fremdmittel andererseits. Der Finanzierungsbedarf ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten und der Eigenmittel. Daraufhin kann für den Darlehensnehmer ein Tilgungsplan erstellt werden, der die anfallenden Zins- und Tilgungsleistungen auflistet und die monatliche Belastung enthält.
Flurkarte
Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Kann beim zuständigen Katasteramt eingesehen und angefordert werden.
Flurstück
Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche, die eine genaue Identifizierung ermöglicht. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Forward-Darlehen
Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichert. Häufig wird diese Darlehensform genutzt, wenn die Zinsbindung des bestehenden Darlehens erst in ein bis drei Jahren ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch gesichert werden soll. Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer bis zur gewünschten Inanspruchnahme Zinsaufschläge (üblicherweise pro Monat) berechnet.
Fremdkapital
Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.
G
Gemeinschaftseigentum
Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind. Dazu gehören alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind, wie z.B. Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten.
Gesamtschuldner
Wenn mehrere Darlehensnehmer gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man von einer gesamtschuldnerischen Haftung. Jeder Gesamtschuldner ist damit unabhängig von den anderen zur vollen Zahlung verpflichtet.
Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register, welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks enthält. Informationen: Größe und Nutzungsart des Grundstücks, Rechte an anderen Grundstücken, Eigentumsverhältnisse und Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Es genießt öffentlichen Glauben, d.h. auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.
Grundbuchauszug
Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann.
Grunddienstbarkeiten
Bei Grunddienstbarkeiten handelt es sich um Rechte Dritter am bezeichneten Grundstück. Sie sind in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Typische Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Leitungsrechte sowie Geh- und Fahrtrechte.
Grunderwerbssteuer
Steuerliche Belastung beim Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie beträgt z. Zt. 3,5% des Kaufpreises.
Grundflächenzahl
Im Bebauungsplan festgesetzte Zahl gibt an, wie groß die Grundfläche eines Gebäudes im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,5 dürften beispielsweise 50% des Grundstücks bebaut werden, wobei Grundflächen von Garagen/Stellplätzen und deren Zufahrten mitzurechnen sind.
Grundpfandrecht
Mit einem Grundpfandrecht sichert ein Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Immobilienbesitzer ab. Hierfür wird beispielsweise eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen.
Grundschuld
Dingliches Recht eines Dritten an einem Grundstück, welches zugunsten des Gläubigers in das Grundbuch eingetragen wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden, stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück dar.
Grundschuldbestellung
Der Grundstückseigentümer erteilt in einer notariell beglaubigten Urkunde seine Zustimmung zur Belastung seines Grundstücks, verbunden mit dem Auftrag diese Belastung in das Grundbuch einzutragen.
Grundschuldzins
Zinsen, die im Grundbuch bei der Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist unabhängig von der Darlehensforderung und ist daher abweichend von den Kreditverträgen. Um Zinsschwankungen auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch i. d. R. höher eingetragen (z. B. zwischen 15% und 20%).
Grundsteuer
Von den Gemeinden erhobene Steuer auf Grundbesitz. Die Höhe hängt von dem jeweiligen Einheitswert und dem Hebesatz der Gemeinden ab.
Grundstück
Räumlich exakt abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts eingetragen ist. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks.
H
Herstellungskosten
Aufwendungen, die bei der Errichtung eines Gebäudes anfallen. Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für Außenanlagen und Gebühren für die Baugenehmigung.
Hypothek
Belastung eines Grundstücks im Grundbuch zu Gunsten eines Gläubigers. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, erlischt auch die Hypothek. Heutzutage sind Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt worden.
Hypothekenbank
Hauptaufgabe liegt in der Gewährung von mittel- und langfristigen grundpfandrechtlich gesicherten Krediten in Form von Hypotheken- und Kommunaldarlehen. Die Refinanzierung erfolgt durch die Ausgabe von Hypothekenpfandbriefen und Kommunalobligationen. Die Hypothekenbanken (auch Realkreditinstitute genannt) unterliegen besonderen gesetzlichen Regelungen.
I
Instandhaltungsrücklage
Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebener, regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen. Im Allgemeinen liegt er zwischen 0,8% und 1,0% p. a. der Herstellungskosten.
K
Kapitaldienstfähigkeit
Ein Kreditnehmer verfügt über Kapitaldienstfähigkeit, wenn er die Belastungen durch ein Darlehen aus seinen laufenden Einkünften bedienen kann. Diese wird vor jeder Darlehensvergabe überprüft.
Kaufvertrag
Der Kauf einer Immobilie muss durch einen notariell beurkundeten Vertrag erfolgen, da das Geschäft sonst nicht rechtsgültig ist. Hierbei werden auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Die drei Schritte zum Erwerb einer Immobilie sind:
1.Notarieller Abschluss des Kaufvertrages
2.Notarielle Einigungserklärung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang
3.Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch.
Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks.
KfW
KfW ist die Abkürzung für die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“. Dieses bundeseigene Institut vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen der private Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft gestützt werden sollen. Die KfW vergibt ihre Mittel nicht selbst, sie müssen über ein durchleitendes Institut (Vorranggeldgeber) beantragt werden.
Konditionen
Kosten, zu denen ein Darlehensgeber bereit ist, ein Darlehen zu Verfügung zu stellen. Hierzu zählen: Nominalzinssatz, Dauer der Zinsfestschreibung, Auszahlungskurs, Tilgungssatz sowie der Beginn der Tilgung, Bearbeitungskosten und Bereitstellungszinsen. Die günstigste Finanzierung lässt sich nur unter Einbeziehung aller Eckpunkte und durch den sorgfältigen Vergleich der Gesamtkondition ermitteln.
L
Laufzeit
Umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist abhängig vom Tilgungssatz und vom Nominalzinssatz. Gerne wird der Begriff Laufzeit mit dem der Zinsbindung verwechselt. Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.
Löschungsbewilligung
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers (z.B. Kreditgeber). Nach der Rückzahlung des Darlehens wird hiermit der Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) zugestimmt.
M
Makler- und Bauträgerverordnung
In der MaBV sind die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler und Bauträger geregelt, die nach § 34c GewO (Gewerbe-Ordnung) einer Erlaubnis für die Ausübung ihres Gewerbes bedürfen.
Modernisierung
Erhöhung von Wohn- oder Nutzwert eines bestehenden Gebäudes. Dies kann beispielsweise durch eine Veränderung des Grundrisses oder die Erneuerung der Ausstattung erreicht werden. Durch die Modernisierung wird der Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert.
Muskelhypothek
Umgangssprachliche Bezeichnung für Eigenleistung.
N
Nebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten: Grunderwerbssteuer (z. Zt. 5%), Notar- und Grundbuchgebühren (2%-2,5%) und ggf. Maklerprovision (i. d. R. ab 3,0% zzgl. MwSt.). Diese Kosten dürfen bei der Kalkulation der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Nach dem Erwerb fallen laufende Nebenkosten in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten an. Sie sind bei der Ermittlung der monatlichen Belastung zu berücksichtigen.
Nebenleistungen
Alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers, wie z.B. Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren.
Negativbescheid
Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen bescheinigt hiermit, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden. Dieser Bescheid muss meist vor Bestellung einer Grundschuld vorliegen.
Negativbescheinigung
Gemeinden steht grundsätzlich bei allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, welches keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit dem Ausstellen einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass sie dieses Recht nicht ausüben wird.
Negativerklärung
Mögliches Sicherungsmittel für Finanzierungen mit einer relativ geringen Darlehenshöhe (z.B. 10.000 Euro). Mittels der Negativerklärung verpflichtet sich der Darlehensnehmer, sein Vermögen nicht zuungunsten des Kreditgebers zu verändern. Dies könnte beispielsweise durch die Veräußerung oder Belastung seines Grundbesitzes der Fall sein. Die Negativerklärung wird statt einer Grundschuldeintragung eingesetzt.
Nichtabnahmeentschädigung
Werden zugesagte Darlehen oder auch Teilbeträge von einem Darlehensnehmer nicht abgenommen, entsteht dem Kreditinstitut ein Verlust. Diesen muss der Darlehensnehmer durch eine entsprechende Entschädigung ausgleichen.
Nießbrauch
Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs zugunsten einer bestimmten Person. Diese Person ist berechtigt, aus der Immobilie einen Nutzen zu ziehen. Beispiele hierfür sind Wohnrechte oder Ansprüche auf Mieteinnahmen aus der besagten Immobilie. Ein Nießbrauch macht eine Immobilie normalerweise unverwertbar.
Nominalzins
Zinssatz, mit dem ein Darlehen zu verzinsen ist. Er wird auf den Nominalbetrag des Darlehens berechnet.
Notarieller Kaufpreis
Der Kaufpreis, der einem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag zugrund liegt. Der notarielle Kaufpreis ist u. a. maßgebend für die steuerliche Abschreibung, die Grunderwerbssteuer sowie für die Ermittlung des Beleihungswertes.
P
Preisangabenverordnung
Verordnung zum Schutz der Verbraucher. Um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sind die Kreditinstitute laut Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen alle relevanten Kosten, Preise und Effektivzinssätze aufzulisten.
Prolongation
Verlängerung eines bestehenden Darlehens. Im Gegensatz zur Umschuldung werden hier lediglich die Zinsen neu angepasst. Ein Wechsel des Darlehensgebers findet nicht statt.
R
Rangrücktritt
Durch notariell beglaubigte Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle zugunsten eines anderen Gläubigers verändern.
Rangstelle
Gläubiger werden in einer bestimmten Reihenfolge im Grundbuch geführt. Die jeweilige Rangstelle ist im Fall einer Zwangsvollstreckung wichtig: Je besser die Platzierung, desto höher ist die Chance, dass die ausstehenden Forderungen bedient werden können, da die Forderungen der Reihe nach bedient werden.
Refinanzierung
Mittelbeschaffung eines Kreditinstituts, um Darlehen vergeben zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Anleger aus und reicht das erhaltene Geld an Darlehensnehmer weiter.
Restschuld
Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplanes festgestellt werden.
S
Sachwertverfahren
Der Wert eigen genutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30% unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.
SCHUFA (Abkürzung von: „Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung“)
Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.
Schuldnertausch
Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mit verkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Der Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Gläubigers durchgeführt werden. Ihm geht eine eingehende Bonitätsprüfung voraus. Die Bewilligung erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 bis 2% der Restschuldsumme.
Sondereigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Arten des Sondereigentums: Zum einen das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum), zum anderen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum).
Sondernutzungsrecht
Bei Mehrfamilienhäusern werden oftmals Sondernutzungsrechte für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vergeben. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Kfz-Stellplätze für bestimmte Wohnungseigentümer freigehalten werden. Auch werden für Gartenanteile und Kellerräume Sondernutzungsrechte vergeben.
Sondertilgung
Zahlung über die vereinbarte regelmäßige Darlehensrate hinaus. Führt i. d. R. zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit, oder in Ausnahmefällen zu einer niedrigeren regelmäßigen Darlehensrate.
Staatliche Förderung
Der größte Block der staatlichen Förderung - die Eigenheimzulage - wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Jedoch können Hausbauer über KfW-Darlehen an preiswerte Darlehen gelangen. Vermieter profitieren unterdessen von steuerlichen Vergünstigungen, wie z.B. Abschreibungen. Zudem bieten die Länder für den Wohnungsbau zinsgünstige Darlehen, laufende Zuschüsse und Bürgschaften. Nähere Auskünfte erhalten Sie bei den örtlichen Ämtern für Wohnungswesen oder beim Bürgermeisteramt.
T
Teileigentum
Als Teileigentum wird das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes bezeichnet (z.B. Kellerräume oder Garten). Es steht immer in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum.
Teilungserklärung
Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u. a. Auskunft darüber welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum sind.
Tilgung
Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Tilgungsaussetzung
Anstatt der direkten Tilgung eines Darlehens/Annuitätendarlehens, wird ein Ersatzprodukt (i. d. R. Bausparvertrag) parallel bespart. Im Anschluss an die Zinsfestschreibung des Darlehens kann man ein Bauspardarlehen erhalten, welches zusammen mit dem angesparten Bausparguthaben das Bankdarlehen im Idealfall komplett ablöst. Vorteil: Heute schon steht der Sollzinssatz für die Anschlussfinanzierung fest, ein Zinsänderungsrisiko wird also vermieden. Zudem ist es eine extrem flexible Finanzierungsform.
U
Umschuldung/Umfinanzierung
Rückführung oder Prolongation der Zinsbindung eines bestehenden Darlehens durch Aufnahme eines neuen Darlehens.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt
V
Variables Darlehen
Darlehensform, bei der es keine Zinsfestschreibung gibt, sondern bei der der Sollzins (i. d. R. alle 3 Monate) dem aktuellen Zinsmarkt angepasst wird. Sehr günstige, aber aufgrund des Zinsänderungsrisikos eher für kurz laufende Darlehen geeignete Darlehensform.
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Vorfälligkeit (früher Vorfälligkeitsentschädigung)
Entgelt für die einem Kreditinstitut entstehenden Verluste bei einer außerplanmäßigen Rückzahlung eines Darlehens. Bei Immobilienfinanzierungen werden die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Kreditinstitute besorgen sich (refinanzieren) die für die Herausgabe des Darlehen notwendigen Gelder genau für diese Laufzeit. Wird das Darlehen vom Verbraucher vorzeitig zurückgezahlt, so können den Kreditinstituten je nach Höhe der Zinskondition, Restlaufzeit und Restschuld erhebliche Verluste entstehen, die sie dann über die Berechnung der Vorfälligkeit ausgleichen.
Vorfinanzierungskredit
Wer einen nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag hat, jedoch schon vor Zuteilung der Bausparsumme finanzielle Mittel für die Finanzierung seiner Immobilie benötigt, kann einen Vorfinanzierungskredit aufnehmen. Mit Zuteilung wird dieser Vorfinanzierungskredit automatisch durch die Bausparsumme abgelöst. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung ist das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben beim Vorfinanzierungskredit noch nicht angespart. In den meisten Fällen ist die Vorfinanzierungsvariante insgesamt teurer als die direkte Aufnahme eines langfristigen Darlehens bei gleichzeitiger Verwendung des Bausparguthabens als Eigenkapital.
Vorkaufsrecht
Wird im Grundbuch in Abt. II eingetragen. Es sichert dem Begünstigten das Recht, dass er im Falle eines Verkaufs an einen Dritten die Immobilie zu den zwischen Verkäufer und dritter Person ausgehandelten Vertragsbedingungen selbst erwerben kann. Will er dies nicht, muss er seine Zustimmung zum Verkauf erteilen
W
Wertermittlung
Ermittlung des tatsächlichen Verkehrs- und der Beleihungswerts einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt die Bewertung in der Regel über das Sachwertverfahren. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über den Ertragswert bestimmt. Dieser errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete.
Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehören:
- 100% der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe von mindestens 2 m
- 50% der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m sowie nach allen Seiten geschlossene Räume (wie z.B. Wintergärten)
- maximal 50% der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachgärten, wenn sie ausschließlich zum Wohnraum gehören
- Nicht anrechenbare Flächen: Keller, nicht ausgebaute Dachböden, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Schuppen und Garagen.
Wohnrecht
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.
Wohnungseigentum
Umfasst sowohl das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung als auch den Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z. B. Wohnhausgrundstück).
Wohnungseigentumsgesetz
Rechtlichen Grundlage für das Wohnungseigentum und Regelung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.
Wohnwirtschaftliche Zwecke
Die Vergabe von Bauspardarlehen darf nur erfolgen, wenn die Gelder für einen wohnwirtschaftlichen Zweck eingesetzt werden. Als wohnwirtschaftliche Zwecke gelten der Bau, Kauf oder die Modernisierung von Immobilien. Zudem kann der Bausparer mit dem Bauspardarlehen Bauland oder Erbbaurechte erwerben oder sich Rechte zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (z. B. in einem Seniorenstift) sichern. Auch ist mit diesen Mitteln die Umschuldung einer bereits bestehenden Baufinanzierung möglich.
Z
Zinsbindungsfrist/Zinsfestschreibung
Zeitraum, für den die Zinskonditionen festgeschrieben sind.
Zusatzsicherheit
Sicherheiten, die bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen oder nicht ausreichenden Bonitäten verlangt werden. Darunter fallen beispielsweise Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen von Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.
Zwangsvollstreckung
Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche gegenüber einem Schuldner.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z.B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus Verkauf einer anderen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel abgelöst